Skoči na vsebino

NOVICA

Spremembe evidentiranja nepremičnin – Poziv lastnikom k čimprejšnji ureditvi podatkov

Ljubljana, 5. 3. 2018 – 22. februarja so pričele veljati določbe Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o evidentiranju nepremičnin (ZEN-A), katerega cilj je ureditev evidentiranja in spreminjanja podatkov o zemljiščih, stavbah in delih stavb v zemljiškem katastru, katastru stavb in registru nepremičnin, ki se je zaznala kot pomanjkljiva ali neustrezna zlasti z vidika izvajanja sistema množičnega vrednotenja nepremičnin. Dosedanja ureditev se nadgrajuje z dodatnimi ukrepi in aktivnostmi, ki bodo zagotovili, da se bodo podatki v zemljiškem katastru, katastru stavb in registru nepremičnin izboljšali. Geodetska uprava RS (GURS) zato lastnikom priporoča, da si čimprej uredijo podatke o svojih nepremičninah - uredijo meje parcel; vpišejo stavbo v kataster stavb; če je v stavbi več stanovanj, vpišejo etažno lastnino v zemljiško knjigo; lastniki naj preverijo, ali so v zemljiški knjigi vpisani z matično številko (EMŠO) in uredijo podatke, ki se o njihovi nepremičnin vodijo v registru nepremičnin. Urejeni, pravilni in v zemljiškem katastru, katastru stavb in zemljiški knjigi vpisani podatki o nepremičnin zagotavljajo pravno varnost; zagotavljajo mirnejše sobivanje s sosedi; omogočajo enostavnejše in hitrejše pridobitev dovoljenj za morebitne rekonstrukcije ali dograditev objektov; omogočajo najem posojil s hipoteko na nepremičnino; zagotavljajo, da ne bo podatkov po uradni dolžnosti spreminjal GURS; varujejo pred morebitnimi neprijetnimi opozorili in kaznovanju s strani inšpekcijskih služb in državnih organov; zagotavljajo, da bo ocenjena vrednost nepremičnine čim bolj realna in da bodo dajatve v obliki nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča ali davka na nepremičnine pravično odmerjene.

Določbe ZEN-A, ki so se pričele uporabljati takoj


Čeprav je začetek veljavnosti ZEN-A z datumom 22. 2. 2018, pa se je le nekaj določb pričelo uporabljati s tem datumom. Členi, ki so se pričeli uporabljati takoj, dejansko opisujejo stanje, ki se že izvaja (na primer spremenjen 75. člen, ki določa lastnika dela stavbe). Nove določbe, ki se pričnejo uporabljati takoj, so predvsem določbe glede vpisa večstanovanjske stavbe zgrajene po 1. 1. 2003 v kataster stavb, ki se izvede le, če je bilo izdano gradbeno dovoljenje za večstanovanjsko stavbo. Če takega gradbenega dovoljenja ni, se v kataster stavb vpiše stavba z enim delom stavbe (z enim stanovanjem). Enako velja za spremembe – ko se deli stavb delijo na način, da bi nastala večstanovanjska stavba.

GURS zato priporoča lastnikom, da v primeru večstanovanjske stavbe, na tej tudi čimprej vzpostavijo etažno lastnino. Ureditev etažne lastnine se izvede na zemljiško-knjižnem sodišču ob pomoči notarjev, odvetnikov.

 

Določbe ZEN-A, ki se pričnejo uporabljati 22. 11. 2018


Za uporabo večine ostalih določb je treba sprejeti še podzakonske predpise in dopolniti informacijske rešitve za evidentiranje nepremičnin. Zato se ostale določbe pričnejo uporabljati z 22. 11. 2018 (uvedba nove geodetske storitve - lokacijska izboljšava zemljiškega katastra, spremembe in poenostavitve dejanskih rab delov stavb, spremenjen način evidentiranja novih  stavb in evidentiranja sprememb podatkov o stavbah v kataster stavb, spremenjen način vodenja podatkov registra nepremičnin in lastnikov, ki so vpisani le v register nepremičnin, odločanje o registrskih podatkih z upravnim postopkom), razen določbe glede izvajanja geodetskih storitev (spremenjen 6. člen), ki se prične uporabljati 1. 6. 2018 vzporedno z uporabo Zakona o arhitekturni in inženirski dejavnosti.

 

GURS zato priporoča lastnikom, da  uredijo meje svojih parcel, vpišejo stavbe in dele stavb v kataster stavb in uredijo lastništvo v zemljiški knjigi, na način, da bodo vpisani z enotno matično številko. Za to je treba najprej izdelati elaborat geodetske storitve, ki ga izdela geodetsko ali za stavbe tudi projekant. Vpis stavbe v kataster stavb je potreben v roku enega meseca po zaključku gradnje oziroma ob začetku uporabe take novogradnje. Vloga za evidentiranje z izdelanim elaboratom geodetske storitve se odda na najbližjo geodetsko upravo.

 

Določbe ZEN-A, ki se pričnejo uporabljati 1. 6. 2019


Določbe glede spremenjene ureditve dejanske rabe zemljišč se pričnejo uporabljati 1. 6. 2019, saj je treba za ureditev dejanskih rab zemljišč sprejeti dva podzakonska akta, uskladiti način pošiljanja in sprejemanja podatkov z vsemi upravljavci matičnih baz podatkov in pripraviti ustrezno informacijsko rešitev.

 

Upravljavci matičnih baz podatkov o dejanskih rabah zemljišč bodo podatke posredovali GURS, ki bo podatke prepisal na parcele natančno.


Poglavitne predlagane spremembe in dopolnitve zakona


- Ureditev zemljiškega katastra – lastniki naj uredijo meje svojih parcel saj bodo s tem zagotovili pravno varnost svoje lastnine in urejene odnose s sosedi


Ureditev zemljiškega katastra je nadgrajena s pravili vodenja in usklajevanja podatkov o dejanski rabi zemljišč. Nova ureditev dejanske rabe zemljišč bo omogočila vodenje podatkov o dejanski rabi zemljišč vseh matičnih upravljavcev baz dejanske rabe zemljišč v skupnem sloju. V okviru projekta e-Prostor bo GURS do leta 2021 sistemsko izboljšal lokacijsko natančnost zemljiškega katastra za območje Slovenije. S spremembo ZEN-A pa je dodana tudi nova geodetska storitev – »lokacijska izboljšava podatkov zemljiškega katastra«, preko katere bo lahko lastnik ali druge zainteresirane osebe tudi sam naročil izboljšanje lokacijske natančnosti parcel na določenem območju.

 

GURS zato priporoča lastnikom, da uredijo meje svojih parcel. Elaborat ureditve meje parcel izdela geodetsko podjetje. Enako tudi elaborat lokacijske izboljšave. Tako izdelan elaborat se odda na najbližjo geodetsko upravo.

 

- Ureditev katastra stavb – lastniki naj pravočasno vpišejo stavbe v kataster stavb


Ureditev katastra stavb je nadgrajena s postopkom ukrepanja v primerih, ko stavba še ni vpisana ali niso vpisane spremembe podatkov že vpisanih stavb. Če lastnik podatkov navkljub pozivu GURS ne uredi, ta predlaga ukrepanje geodetske inšpekcije, nato pa GURS sam vpiše stavbo z enim delom stavbe ali evidentira spremembo na poenostavljen način na podlagi terenskega ogleda ali primerjave z že evidentiranimi podatki. Površine evidentirane na tak poenostavljen način bodo večje kot dejansko so, saj se nadstreški in zidovi ne odštevajo in s tem za lastnika moteče pri nadaljnjih uporabah podatkov.


Za stanovanjske stavbe zgrajene po 1. januarju 2003 je podana omejitev glede števila delov stavb. Večstanovanjska stavba se lahko evidentira le, če je bilo gradbeno dovoljenje izdano za večstanovanjsko stavbo. Če temu ni tako, se taka stavba evidentira z enim delom (z enim stanovanjem). S takim ukrepom se način evidentiranja stavb in delov stavb povezuje z gradbeno zakonodajo. Enak pogoj velja pri delitvi delov stavb.


Dejanske rabe delov stavb se bodo poenostavile – iz 127 različnih vrst dejanskih rab delov stavb se bo šifrant poenostavil na 40 različnih dejanskih rab delov stavb. Prav tako bo GURS uvedel sistem evidentiranja vseh različnih vrst prostorov v delu stavbe in evidentiranje površin vseh teh prostorov. Vsota tako evidentiranih površin bo površina dela stavbe, le nekatere vrste prostorov upoštevaje dejansko rabo dela stavbe bodo avtomatsko vključene v uporabno površino dela stavbe.


V vseh stavbah zgrajenih po 1. januarju 2003, ki 31. 5. 2021 ne bodo vpisane v kataster stavb, se bodo deli stavb združili v en del stavbe. Del stavbe je skupina prostorov v stavbi, ki se lahko samostojno pravno ureja (na primer prodaja se del stavbe, ki je na primer stanovanje). Zato lastnikom stavb z več deli (več lastniških enot) priporočamo pravočasen vpis stavbe v kataster stavb in nato ureditev etažne lastnine v zemljiški knjigi. Vsi bistveni podatki o stavbah (na primer dejanska raba dela stavbe, površine, letnice izgradnje) se bodo po 22. 11. 2018  lahko spreminjali le na način, da se bo izdelal elaborat za vpis celotne stavbe v kataster stavb. Tak način omogoča evidentiranje in vodenje pravilnih in preverjenih podatkov o stavbah in delih stavb.

 

GURS zato priporoča lastnikom, da pravočasno vpišejo stavbe v kataster stavb. Elaborat za vpis stavbe v kataster stavb izdela geodetsko podjetje ali projektant. Tako izdelan elaborat se odda na najbližjo geodetsko upravo. 

  

- Ureditev registra nepremičnin – lastniki naj na GURS posredujejo podatke o vseh novih stavbah in spremembe podatkov


Ureditev registra nepremičnin je nadgrajena zlasti z natančno določitvijo podatkov in pravnih podlag za vodenje teh podatkov v registru nepremičnin. Če je bila stavba vpisana le v register nepremičnin, je lahko lastnik do uporabe sprememb ZEN-A vse podatke spreminjal le z vprašalniki registra nepremičnin. Spremembe ZEN-A pa določajo, da bo lahko lastnik katastrske podatke spreminjal le z vpisom take stavbe v kataster stavb. V ta namen bo moral naročiti elaborat, ki ga izdela geodetsko podjetje ali projektant. Tak način omogoča evidentiranje in vodenje pravilnih in preverjenih podatkov o stavbah in delih stavb.  Katastrski podatki so identifikacijske oznake, lega in oblika stavbe in delov stavb, površine, dejanske rabe delov stavb, številke stanovanj in poslovnih prostorov, povezave med evidencami in leto izgradnje.


Le nekaj podatkov ostaja takšnih, da jih lahko lastnik še vedno spreminja le z vprašalnikom kot do sedaj (na primer letnice obnov streh, fasad, oken, inštalacij in komunalna opremljenost stavbe). Vendar je tudi tu zagotovljena pravna varnost lastnikov, tudi za tako spremembo se bo izdala (poenostavljena) odločba.


Trenutno se za vsako stavbo in del stavbe v registru nepremičnin vodi večje število različnih podatkov. Ti so potrebni za obstoječe vrednotenje nepremičnin. Po 31. 7. 2019, ko bo uveljavljeno novo množično vrednotenje nepremičnin, se bo nabor tako imenovanih registrskih podatkov precej zmanjšal.

 

Zato GURS lastnikom svetuje, da naj bodo pozorni predvsem na bistvene podatke za stavbo, in sicer: naslov stavbe, parcele, na katerih stoji stavba, površina zemljišča pod stavbo, število etaž, številka pritlične etaže elektrika, kanalizacija, vodovod, leto izgradnje stavbe, leto obnove fasade, leto obnove strehe, material nosilne konstrukcije, plin, tip stavbe. Te podatke je treba na GURS ali preko aplikacije spreminjanje podatkov registra nepremičnin ustrezno urediti, če ne izkazujejo stanja na terenu. Dostop do aplikacije in navodila, kako urejati podatke je na spletni strani GURS.


Bistveni podatki za del stavbe so: dejanska raba dela stavbe, dvigalo, lega dela stavbe v stavbi, leto obnove instalacij, leto obnove oken, naslov dela stavbe, vrste in površine prostorov dela stavbe, površina dela stavbe, uporabna površina, številka etaže, številka nadstropja, številka stanovanja ali poslovnega prostora, upravljavec, upravnik. Za rezervoarje in silose se bo vodil tudi podatek o volumnu.


Za pravilnost in popolnost evidentiranih podatkov so odgovorni lastniki. Lastniki morajo posredovati podatke o vseh novih stavbah in spremembe podatkov na  GURS.

 
GURS izvaja kontrolo kakovosti podatkov. Ob tem uporablja dosegljive vire (avtomatska prepoznava novih in spremenjenih stavb preko aeroposnetkov, terenske oglede, dosegljive uradne baze podatkov). Iz tako pripravljenih seznamov napak oz. pomanjkljivosti v podatkih GURS poziva lastnike k popravi podatkov, kar pa izvaja v okviru svojih kadrovskih zmožnosti.


GURS podatke o  lastnikih prevzema od zemljiške knjige. Pri popisu nepremičnin 2006 in kasneje so se predvsem v stavbah z več deli, kjer etažna lastnina še ni evidentirana, javili uporabniki takih delov stavb. Tako evidentirane lastnike/uporabnike na delih stavb bo GURS ohranil, njihovo spreminjanje pa bo mogoče le ob soglasju že vpisanega lastnika in priložitvi ustreznih dokazil. Ko bo vzpostavljena etažna lastnina, se v register nepremičnin prepišejo etažni lastniki iz zemljiške knjige.

 

GURS lastnikom v stavbah z več deli zato priporoča čimprejšnjo vzpostavitev etažne lastnine in ureditev lastništva v zemljiški knjigi. Pomembno je, da je lastnik v zemljiški knjigi vpisan z EMŠO in ne le samo z imenom in priimkom.  Poočitev (pomožni vpis) podatkov o lastniku se ob predložitvi osebnega dokumenta izvede na najbližjem zemljiškoknjižnem sodišču.

 

- Sistemsko letno obveščanje lastnikov nepremičnin – GURS bo lastnikom posredoval obvestilo, prvič predvidoma v drugi polovici 2019


Spremembe in dopolnitve so usmerjene tudi k zagotavljanju sistemskega letnega obveščanja lastnikov nepremičnin o spremembah

 

podatkov, o katerih lastnik nepremičnin ni obveščen drugače. Lastniki bodo prvič, predvidoma v drugi polovici leta 2019, prejeli obvestilo o identifikatorjih nepremičnin v njihovi lasti, kjer so se podatki spremenili, pa o njih niso bili obveščeni, na primer z odločbo ali kako drugače. Vsebina takega obveščanja bodo predvsem rezultati grafičnih presekov dejanske in namenske rabe zemljišč s parcelami (delež dejanske in namenske rabe zemljišč, rastiščni koeficient in odprtost gozdov).

 

GURS priporoča lastnikom, da podatke o teh nepremičninah preverijo v javnem vpogledu v podatke o nepremičninah ali pa podatke pridobijo na najbližji geodetski upravi. Če so napačni, je treba izvesti ali lokacijsko izboljšavo podatkov zemljiškega katastra na način, da pri geodetskem podjetju naročijo elaborat, nato pa izdelan elaborat vložijo na najbližjo geodetsko upravo ali pa podatke urediti pri upravljavcu matične zbirke podatkov. Naslovi upravljavcev zbirk podatkov bodo objavljeni na spletnih straneh geodetskih uprav (brošura Pojasnila in navodila za urejanje podatkov o nepremičninah). 


Prekrškovne določbe


Preurejene so tudi prekrškovne določbe, spremenjene (zvišane) so višine nekaterih prekrškovnih določb na način, da so izenačene s stroški izdelave elaborata za evidentiranje stavb v kataster stavb. V primeru neevidentiranja stavbe v katastru stavb je globa za posameznike od 300 do 1.500 EUR, v primeru neevidentiranja sprememb pa od 100 do 700 EUR. Globe v povezavi s posredovanjem vprašalnika registra nepremičnin so za posameznika od 100 do 500 EUR. Določena so tudi širša pooblastila geodetskega inšpektorja za zagotavljale učinkovitejšega nadzora nad izvajanjem zakona.

 

*   *   *

 

Več informacij o GURS in evidentiranju nepremičnin