Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu 2015-2025

Državni zbor je decembra 2015 sprejel Resolucijo o nacionalnem stanovanjskem programu 2015 do 2025 (NSP), ki je eden ključnih dokumentov za reševanje stanovanjske problematike v prihodnje in oblikuje aktivno stanovanjsko politiko. Pri oblikovanju programa je bilo vodilo načelo javnega interesa in dolgoročno zagotavljanje kakovosti bivanja za vse prebivalce. Posebno pozornost NSP posveča mladim, starejšim in ranljivejšim skupinam prebivalcev.

NSP izhaja iz ustavne določbe, da država ustvarja možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje, in predstavlja dokument, ki se odziva na dejanske razmere na področju stanovanjske oskrbe. Z njim država ustvarja pogoje za izvajanje ustavno zapisane možnosti izbire pri reševanju stanovanjskega vprašanja za vse prebivalce in določa splošne cilje na področju stanovanjske oskrbe. Posebej se osredotoča na zagotavljanje kakovosti bivanja ranljivejših skupin prebivalstva, mladih in starejših. Dokument je operativne narave in vključuje akcijski načrt za obdobje petih let, ki vključuje ključne izvedbene nosilce in projekte, ki jih določa stanovanjski program.
 
V NSP so zastavljeni dolgoročni cilji, ki so bili s strani javnosti že sprejeti s širšo stopnjo konsenza:

• uravnotežena ponudba primernih stanovanj,
• lažja dostopnost do stanovanj,
• kakovostna in funkcionalna stanovanja,
• večja stanovanjska mobilnost prebivalstva. 

Glavni izvajalec javne stanovanjske politike je Stanovanjski sklad.

Mladi in stanovanja

Za pripravo in izvedbo ukrepov za izboljšanje stanovanjske problematike mladih je bila leta 2016 ustanovljena Delovna skupina za mlade za izvedbo pilotnih projektov po Resoluciji o Nacionalnem stanovanjskem programu 2015-2025. Delovno skupino pod vodstvom Ministrstva za okolje in prostor, sestavljajo še predstavniki Stanovanjskega sklada Republike Slovenije (SSRS), Urada za mladino, Mladinskega sveta Slovenije, Študentske organizacije Slovenije, Skupnosti občin Slovenije, Združenja občin Slovenije in Združenja mestnih občin Slovenije.

V okviru Delovne skupine za mlade se izvaja pilotni projekt »Najem za mlade«, ki je predviden v akcijskem načrtu ReNSP 2015 - 2025 in katerega cilj je zagotoviti cenovno ugodna najemna stanovanja za mlade. V okviru tega projekta SSRS zagotavlja lastna razpoložljiva najemna stanovanja, ki so opremljena in se oddajajo po neprofitni najemnini, projektu pa se lahko pridružijo tudi lokalne skupnost s svojimi stanovanji.

Delovna skupina za mlade je tvorno sodelovala tudi pri projektu gradnje »Skupnosti za mlade Gerbičeva«, ki je že zaključen in je zagotovil 110 stanovanjskih enot, namenjenih izključno mladim. 

Pri pilotnih projektih, ki se bodo izvajali, se bodo preizkušale različne oblike bivanja mladih, od skupinskega najema do stanovanjskih skupnosti in zadrug, pozitivni izsledki pa bodo po opravljeni analizi preneseni v stanovanjsko zakonodajo.

Povezave:

• Stanovanjski sklad Republike Slovenije - Najem za mlade
• Stanovanjski sklad Republike Slovenije - Skupnost za mlade Gerbičeva

Najemna razmerja

Stanovanje se odda v najem s sklenitvijo pisne najemne pogodbe. Pogodba se sklene za določen ali nedoločen čas.

Najemna pogodba mora vsebovati vsaj naslednje bistvene sestavine:

• opis stanovanja, lego, površino, strukturo, komunalno opremljenost, leto zgraditve ter način uporabe stanovanja,
• identifikacijsko oznako iz katastra stavb,
• ime in priimek lastnika, davčno številko lastnika, ime in priimek najemnika in oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje,
• odpovedne razloge, ki jih določa 103. člen stanovanjskega zakona, 
• vrsto najema po kategorijah najemnih stanovanj, 
• določbe o medsebojnih obveznostih pogodbenih strank pri uporabi in vzdrževanju stanovanja ter skupnih delov stanovanjske stavbe ali večstanovanjske stavbe, 
• višino najemnine ter način in roke plačevanja,
• način plačevanja in obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini in se nanašajo na stroške za dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko ogrevanje stanovanj in podobno (individualni obratovalni stroški), ter stroški za obratovanje skupnih delov stanovanjske ali večstanovanjske stavbe (skupni obratovalni stroški),
• določbe o načinu uporabe stanovanja ter na kakšen način in v kakšnih časovnih razdobjih bo lastnik preverjal pravilno uporabo stanovanja,
• čas trajanja najemnega razmerja, če se stanovanje oddaja za določen čas, ter
• način predaje stanovanja.

V najemnem razmerju imata tako lastnik kot najemnik dolžnosti in pravice.

Lastnik stanovanja je odgovoren za to, da stanovanje, ki je predmet najemne pogodbe, izroči v stanju, ki najemniku omogoča nemoteno uporabo. Prav tako je dolžan vzdrževati tako stanovanje kot tudi skupne prostore v večstanovanjski stavbi v etažni lastnini v stanju, ki najemniku zagotavlja nemoteno bivanje skozi celotno obdobje najema, v skladu s standardi, določenimi v Pravilniku o standardih vzdrževanja stavb in stanovanj. 

Če stanje stanovanja najemniku ne omogoča nemotene uporabe, ima ta možnost predlagati inšpektoratu za stanovanja, da lastniku stanovanja odredi izvedbo tistih del, ki so potrebna za zagotavljanje normalne uporabe stanovanj ali skupnih delov.

Inšpekcijski nadzor nad zagotavljanjem takšnega stanja večstanovanjske stavbe, da je omogočena njena normalna raba, opravlja Inšpektorat za stanovanja. Kadar skupni deli niso usposobljeni za normalno rabo in kadar lastnik ne zagotovi popravila v lastnem stanovanju, inšpektor z odločbo odredi, katera dela je treba izvesti in rok za njihovo izvedbo.

Za opustitev vzdrževanja stanovanja in skupnih prostorov v stavbi ali večstanovanjski stavbi, ki bi ovirala nemoteno uporabo stanovanja najemniku skozi celotno obdobje najema, je lahko etažni lastnik kaznovan z globo v višini od 500 do 1200 evrov. Gre za pomemben ukrep, ki spodbuja skrbno vzdrževanje stanovanj in zagotavljanje prijetnega bivanja v večstanovanjskih stavbah.

Najemnik stanovanja mora uporabljati najeto stanovanje v skladu z najemno pogodbo, odgovarjati za škodo, nastalo pri nepravilni oziroma malomarni rabi stanovanja, dopustiti vstop lastniku oziroma njegovemu pooblaščencu v stanovanje za preveritev pravilne uporabe stanovanja (največ dvakrat letno), poravnati stroške popravil v stanovanju, ki so posledica nepravilne oziroma malomarne uporabe stanovanja, skladno z določili najemne pogodb, obveščati lastnika o napakah na stanovanju, za odpravo katerih odgovarja lastnik v skladu z veljavnimi normativi in standardi, plačevati najemnino za najeto stanovanje ter stroške, ki se plačujejo poleg najemnine v skladu z najemno pogodbo, pridobiti soglasje lastnika, če stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev uporablja poleg najemnika oseba, ki ni navedena v najemni pogodbi, predlagati lastniku sklenitev aneksa k najemni pogodbi, če se število oseb, ki uporabljajo stanovanje, spremeni ter vzdrževati stanovanje v obsegu, kot ga za najemnike določajo zakonski normativi.

Najemnik ima pravico uporabljati in izvajati posest nad stanovanjem, opraviti popravila v stanovanju, če je popravilo neodložljivo (da se zavarujejo življenje ali zdravje stanovalcev ali stanovanje in oprema v njem pred večjo škodo), ter zahtevati povračilo stroškov, ki so nastali zaradi teh popravil, zahtevati povrnitev škode, nastale zaradi opustitve obveznosti lastnika (v enkratnem znesku ali znižanjem najemnine), zahtevati vračilo previsoko zaračunane najemnine in zahtevati sorazmerno zmanjšanje najemnine za čas, ko stanovanja ni bilo mogoče normalno uporabljati, ker je lastnik opustil svoje dolžnosti.

Najemnik, ki mu je bilo stanovanje dano v najem za določen čas, mora najmanj 30 dni pred potekom tega časa pridobiti od lastnika stanovanja odobritev podaljšanja najemne pogodbe s sklenitvijo aneksa k najemni pogodbi, sicer mora (če najemna pogodba ne določa drugače) izprazniti stanovanje oseb in stvari v pogodbenem roku.

Odpoved najemne pogodbe

Odpoved najemne pogodbe je mogoča: 

• s strani najemnika: če ni dogovorjeno drugače lahko najemnik brez navajanja razlogov odpove pogodbo, če o tem pisno obvesti lastnika, s 60 dnevnim odpovednim rokom
• s strani lastnika: lastnik stanovanja odpove najemno pogodbo z odpovednim rokom, ki ne sme biti krajši od 60 dni, pri čemer ne more zahtevati izselitve najemnika, preden mu ne povrne neamortiziranega dela vlaganj, opravljenih z njegovim soglasjem. Najemna (in podnajemna) pogodba se ob sporu odpovedujeta s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti. Sodišče določi rok za izselitev, ki pa ne sme biti krajši kot 30 dni in ne daljši od 60 dni. Spori se rešujejo prednostno.

Lastnik lahko odpove najemno pogodbo tudi zaradi naslednjih krivdnih razlogov (krivdni odpovedni razlogi so navedeni v 103. členu Stanovanjskega zakona):

1. če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja povzročajo večjo škodo na stanovanju ali skupnih delih stanovanjske ali večstanovanjske stavbe;
2. če opravlja v stanovanju dejavnost brez dovoljenja ali v nasprotju z dovoljenjem;
3. če najemnik ne vzdržuje stanovanja (v skladu s pravilnikom);
4. če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen pa v 60 dneh od prejema računa;
5. če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja pogosto grobo kršijo temeljna pravila sosedskega sožitja, določenega s hišnim redom, ali z načinom uporabe huje motijo druge stanovalce pri njihovi mirni uporabi stanovanja;
6. če najemnik izvršuje ali izvrši v stanovanju in vgrajeni opremi spremembe brez poprejšnjega soglasja lastnika, razen v primerih iz 97. člena zakona;
7. če stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev uporablja poleg najemnika oseba ali več oseb, ki niso navedene v najemni pogodbi in če najemnik za to ni pridobil soglasja lastnika;
8. če najemnik odda najeto stanovanje v podnajem brez soglasja lastnika;
9. če najemnik ne dopusti vstopa v stanovanje;
10. če najemnik brez upravičenih razlogov ne prevzame stanovanja oziroma ne prične prebivati v stanovanju v 30 dneh po sklenitvi najemne pogodbe;
11. če so najemnik in osebe, navedene v najemni pogodbi, nehale uporabljati stanovanje in brez presledka več kot tri mesece niso stanovale v njem (razen če je najemnik na zdravljenju, v domu za starejše za čas, krajši od šestih mesecev, ali če stanovanja ne uporablja iz drugih upravičenih razlogov, službena premestitev ali šolanje v drugem kraju, služenje vojaškega roka, prestajanje zaporne kazni in podobno);
12. če posreduje lažne podatke, ki so osnova za pridobitev pravice do subvencionirane najemnine.

Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo. Opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo odpovednega razloga. Rok za odpravo odpovednega razloga ne sme biti krajši od 15 dni. Za isto kršitev, ki predstavlja odpovedni razlog, opomni lastnik najemnika samo enkrat, razen če je med dvema zaporednima kršitvama preteklo več kot eno leto.

Lahko pa najemodajalec v primeru neplačila najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen pa v 60 dneh od prejema računa, najemno ali podnajemno pogodbo odpove z vročitvijo odpovedi in zahteva izpraznitev stanovanja. Najemno razmerje je odpovedano z dnem vročitve odpovedi. Pred odpovedjo najemne pogodbe lastnik pisno opomni najemnika o kršitvi najemne pogodbe.

Če najemnik ne izprazni stanovanja v skladu s prejšnjim odstavkom, ima najemodajalec na podlagi odpovedi in zahteve za izpraznitev stanovanja iz prejšnjega odstavka pravico pri sodišču zahtevati izpraznitev stanovanja (nalog za izpraznitev stanovanja). Za postopek izdaje naloga za izpraznitev stanovanja se uporabljajo določbe zakona, ki ureja pravdni postopek, ki se nanašajo na plačilni nalog, pri čemer sodišče v izpraznitvenem nalogu izreče, da je najemnik dolžan izprazniti stanovanje v 30 dneh od prejema izpraznitvenega naloga ali pa v istem roku ugovarjati zoper izpraznitveni nalog.

Neprofitna najemna stanovanja

Neprofitna najemna stanovanja z javnim razpisom dodeljuje občina, država, javni stanovanjski sklad ali neprofitna stanovanjska organizacija. Najemna pogodba je sklenjena za nedoločen čas in za neprofitno najemnino, ki jo določa Stanovanjski zakon. 

Zaradi sprememb Stanovanjskega zakona je potrebno pri določanju neprofitne najemnine in pri preverjanju preverjanju premoženjskega cenzusa uporabljati vrednost stanovanjske točke, kot jo določa Zakon o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (SZ-1E). 

Od 1. 4. 2023 je vrednost stanovanjske točke 3,50 evrov. Vrednost točke se bo vsako leto usklajevala z rastjo cen potrebščin. Prva uskladitev bo opravljena v marcu leta 2024.

V smislu napisanega od uveljavitve SZ-1E dalje (od 19.6.2021), uporabljate vrednost točke, kot je določena v SZ-1E. K spremembam pravilnika, ki ureja dodeljevanje neprofitnih najemnih stanovanj oziroma njegovi uskladitvi z določbami SZ-1E, pa bomo pristopili v kratkem.

Javni najem stanovanj

Za aktiviranje obstoječega, a nenaseljenega stanovanjskega fonda, se je s 1. 1. 2022 začel izvajati javni najem stanovanj (JNS).

Osnovni namen JNS je oskrba upravičencev z najemnimi stanovanji za neprofitno najemnino na način, da se aktivirajo oziroma zapolnijo prazna zasebna stanovanja na območjih, kjer je povpraševanje po najemnih stanovanjih večje od ponudbe. Izvajalec JNS je Stanovanjski sklad RS (SSRS). Za izvajanje najema stanovanj in oddaja le-teh v podnajem se uporabljajo določbe Stanovanjskega zakona iz poglavij o najemnih razmerjih in o stanovanjski najemnini, razen če je v določbah o JNS urejeno drugače.

SSRS v okviru izvajanja JNS najema stanovanja na trgu in jih oddaja upravičencem v podnajem. Ima vlogo posrednika, upravitelja in vzdrževalca najemnih stanovanj. Lastnike stanovanj razbremeni vseh poslov in tveganj, povezanih z oddajo stanovanj, dolgoročno pa jim zagotavlja prejemanje rednih dohodkov. S prevzemom vseh obveznosti v zvezi z oddajanjem stanovanj in s prevzemom tveganj bo SSRS z izvajanjem JNS spodbudil k oddaji stanovanj tiste lastnike, ki imajo zadržke (strah pred neplačniki, negospodarno ravnanje s stanovanjem, birokracija). Instrument JNS bo nagovarjal tudi tiste lastnike, ki živijo v prevelikih stanovanjih (predvsem starejši, ovdoveli) in jim bo omogočil dolgoročno varno in enostavno oddajo stanovanj ter redni dohodek, s katerim bodo lahko primerneje rešili stanovanjsko vprašanje (najem ustreznega stanovanja, oskrbovanega stanovanja, preselitev v dom starejših občanov). Višina najemnine, ki se kot mesečno nadomestilo za uporabo stanovanja izplačuje lastniku stanovanja, je predmet individualnega dogovora med SSRS in lastnikom stanovanja, vendar ne sme presegati 1,3-kratnika neprofitne najemnine za to stanovanje.

Lastnik stanovanja bo stanovanje v javni najem SSRS oddal za poljubno časovno obdobje, ki pa ne bo smelo biti krajše od treh let. Ne glede na to bo imel lastnik stanovanja možnost, da v primeru lastnih stanovanjskih potreb ali stanovanjskih potreb njegovega ožjega družinskega člana odpove najemno pogodbo z odpovednim rokom najmanj 12 mesecev.

SSRS bo javna najemna stanovanja oddajal v podnajem po neprofitni najemnini in za določen čas. Pri ugotavljanju upravičenosti do podnajema stanovanja se za ugotavljanje premoženja in dohodkov uporabljajo določbe pravilnika, ki ureja dodeljevanje neprofitnih stanovanj v najem. Za upravičenost se sicer upoštevajo le splošni pogoji, določeni v 3. členu Pravilnika o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem. To pomeni, da se pri oddaji v podnajem ne bodo točkovale stanovanjske in socialne razmere prosilcev, s čimer bo dostop do podnajema stanovanj omogočen širši skupini prebivalstva, izvajanje podnajema pa bo bolj fleksibilno.

Pravice najemnikov v denacionaliziranih stanovanjih v zvezi z nadomestnim odkupom

Ko je bila stanovanjska stavba ali stanovanje, odvzeto po predpisih o podržavljenju ali zaplenjeno, vrnjeno prvotnemu lastniku, lahko najemnik na takem stanovanju uveljavlja pravico bodisi do nakupa stanovanja, v katerem prebiva, če se lastnik s tem strinja, bodisi do nakupa drugega stanovanja ali gradnje hiše, v roku petih let od pravnomočnosti odločbe o denacionalizaciji, če na dan uveljavitve SZ-1 (14. 10. 2008) postopek denacionalizacije še ni bil pravnomočno končan, kar določa 173. člen Stanovanjskega zakona.

Register neprofitnih stanovanjskih organizacij

Ministrstvo za solidarno prihodnost vodi register neprofitnih stanovanjskih organizacij.

Zaradi zagotavljanja javnega interesa pridobi pravna oseba status neprofitne stanovanjske organizacije z vpisom v register neprofitnih stanovanjskih organizacij. V register se lahko vpiše pravna oseba, ki je ustanovljena kot gospodarska družba, katere dejavnost je pridobivanje, upravljanje, oddajanje in prodaja stanovanj.

Družbe se odločajo za pridobitev statusa neprofitne stanovanjske organizacije, saj so lahko deležne ugodnosti v skladu s Stanovanjskim zakonom in Pravilnikom o posebnih pogojih delovanja neprofitnih stanovanjskih organizacij. 

Za pridobivanje neprofitnih najemnih stanovanj se upoštevajo različne ugodnosti, kot so prejem donacij domačih in tujih pravnih ter fizičnih oseb, proračunske in druge subvencije ter dotacije. Poleg tega so na voljo ugodna posojila, ki jih zagotavljajo Stanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad, občinski stanovanjski skladi in občinski proračuni. Pomemben vir financiranja so tudi posojila, za katera jamči Stanovanjski sklad Republike Slovenije ali druga javna oseba, na voljo pa so tudi garancije za posojila. Za gradnjo stanovanjskih objektov je možna dodelitev komunalno opremljenega ali neopremljenega stavbnega zemljišča, prav tako pa se lahko pridobi sofinanciranje komunalnega urejanja že pridobljenega stavbnega zemljišča. Občine lahko oprostijo plačila davkov in taks, ki predstavljajo izvirni prihodek občine, kot tudi zagotovijo drugačne ugodnosti. Na enak način se lahko pridobi tudi osnovni kapital. Vse te ugodnosti so namenjene spodbujanju pridobivanja neprofitnih najemnih stanovanj.

V registru neprofitnih stanovanjskih organizacij imajo na dan 19. 3. 2024 status neprofitne stanovanjske organizacije naslednje družbe:

• Zarja, stanovanjsko podjetje, d. o. o., Novo mesto, Prešernov trg 5, 8000 Novo mesto.
• Podjetje za stanovanjske storitve, stanovanjske in poslovne storitve, d. o. o., Vošnjakova ulica 6, 2250 Ptuj.
• Stanovanjsko podjetje Konjice, družba za upravljanje nepremičnin, investicijski inženiring ter proizvodnjo in distribucijo toplotne energije, d. o. o., Mestni trg 12, 3210 Slovenske Konjice.
• Nepremičnine Celje, upravljanje, gospodarjenje in trgovanje z nepremičninami, d. o. o., Miklošičeva ulica 1, 3000 Celje.
• Spekter, poslovanje z nepremičninami in tehnično svetovanje, d. o. o., Trg revolucije 7, 1420 Trbovlje.
• Območna obrtno-podjetniška zbornica Celje, nepremičnine in storitve, d. o. o., Cesta na Ostrožno, 3000 Celje.